新泽西房东年底应该检查什么？出租屋维修、续租与报税文件清单

最后更新：2026 年 9 月 · 作者：Jasmine Tsui（徐佳美），Weichert, Realtors

每到第四季度，很多在 Edison、Metuchen、East Brunswick、Piscataway 一带出租房子的华人房东都会问同一个问题：年底到底要检查什么？答案可以归纳成三件事：房子能不能安全过冬、明年的租约怎么续、报税文件是否齐全。这篇文章把这三件事整理成一份新泽西房东年底检查清单，方便您在 10 月到次年 1 月之间逐项核对。

一、年底检查清单总览

二、出租屋冬季维修：先把”会出大事”的项目处理好

新泽西的冬天对出租屋最大的考验是供暖和水管。一次冻裂的水管，维修费、租客临时安置和保险理赔的麻烦，往往远超一次暖气保养的费用。

1. 供暖系统

如果租约约定由房东提供暖气，要特别注意温度标准。根据新泽西州社区事务部（DCA）的居住适宜性说明，每年 10 月 1 日至 5 月 15 日期间，出租屋在早上 6 点到晚上 11 点之间应至少保持 68°F，晚上 11 点到早上 6 点至少保持 65°F；热水温度应维持在 120°F 至 160°F 之间。各市镇也可能有自己的规定，建议同时查阅所在城镇的条例。

• 请持证技师检查锅炉或暖炉，更换滤网。
• 检查恒温器电池和设置，确认租客会操作。
• 保留保养发票——这通常属于可当年扣除的维修费用（见下文报税部分）。

2. 水管防冻与外部检查

• 关闭并排空室外水龙头，检查地下室、车库、外墙附近的暴露水管。
• 清理排水沟和落水管，避免结冰倒灌。
• 检查屋顶、门窗密封条和地下室是否渗水。
• 书面提醒租客：冬季外出时不要关掉暖气，发现漏水立即通知您。
• 确认租约中对铲雪、清理人行道的责任划分，并查询所在市镇对人行道积雪的规定。

3. 烟雾警报器、一氧化碳警报器与灭火器

年底是测试所有警报器、更换电池的好时机。如果明年会换租客，还要提前规划：根据新泽西州政府发布的消防安全公告，一户和两户住宅在出售或更换租客等变更居住人的情况下，需要取得烟雾警报器、一氧化碳警报器等相关合规证书（常被称为 Smoke/CO 证书），且相关检查须由持证消防检查员执行。各市镇的证书名称、申请流程和收费不同，建议提前向城镇消防或规划部门确认并预约检查。

4. 1978 年前房屋：Lead-Safe 证书

Central Jersey 很多老房子建于 1978 年以前。根据 DCA 含铅油漆检查规定，这类出租单位需要进行含铅油漆危害检查：后续检查为每三年一次或在换租客时进行，以较早者为准；Lead-Safe 证书有效期为两年。如果证书已过期而又要换租客，需要在三年周期到期前重新检查。未在收到通知后 30 天内改正的，最高可被罚款每周 1,000 美元。1978 年及以后建造的房屋等情形可以豁免。

年底要做的：找出证书签发日期，计算到期时间；如果明年春天可能换租客，现在就预约检查。

5. 出租登记

DCA 的说明指出，非自住的一户和两户出租房需要在所在市镇的书记官办公室（Municipal Clerk）登记；三个或以上出租单位的建筑需向 DCA 住房检查局（Bureau of Housing Inspection）登记；自住的两户房屋无需登记。出租房未登记，房东不能提起驱逐诉讼（DCA 居住适宜性说明）。如果房东地址、电话或紧急联系人有变化，年底一并更新。很多市镇还有自己的出租许可或换租检查要求，请以城镇规定为准。

三、续租与涨租：通知方式比金额更容易出错

很多房东以为”到期不续就行”或”下个月开始涨租就行”，但在新泽西，续租和涨租都有程序要求。

1. 大多数情况下，房东不能随意拒绝续租

根据 DCA 的租约说明，除非房东有《反驱逐法》（Anti-Eviction Act）规定的正当理由，否则必须允许租客续租；自住的两户或三户房屋、酒店、短期或季节性租户等不适用这一规定。年租约和月租约在没有人终止的情况下会自动续期。

2. 涨租的基本规则

根据 DCA 的 Truth in Renting 指南：

• 新泽西州没有全州统一的租金管制法律，但市镇可以制定租金管制或租金平抑条例。涨租前请先向城镇书记官或租金管制委员会确认您的房子是否受约束。
• 租约期内不能涨租。需要以书面通知终止原租约，并提供含新租金的新租约。
• 涨幅不能”不合理到令人震惊”（unconscionable），法院会参考涨幅、房东成本、同区同类房租金等因素。

3. 年底续租检查清单

• 列出每个单位的租约到期日，至少提前 60–90 天开始沟通。
• 参考附近同类房的实际成交租金，而不是网上挂牌价，来决定新租金。
• 确认新租约包含最新的法定通知和附件。房东需要向租客提供 Truth in Renting 手册；自 2024 年 3 月 20 日起，房东还需向准租客提供洪水风险通知（Flood Risk Notice）。
• 检查房东保险（Landlord / Dwelling Policy）是否即将续保，并确认租客是否持有有效的租客保险。
• 如果对具体续租、终止或驱逐问题有疑问，请咨询新泽西执业律师。

四、押金：年底最容易被忽略的法定义务

根据 DCA 的押金法说明，新泽西房东需要注意以下几点（自住且出租单位不超过两个的房屋一般不适用，但租客可书面要求适用）：

• 初始押金不得超过月租的 1.5 倍；每年增加的押金不得超过现有押金的 10%。
• 押金须存放在新泽西州内受联邦保险的银行计息账户，不能与房东个人资金混用。
• 收到押金 30 天内，须书面告知租客银行名称和地址、账户类型、当前利率和存入金额。
• 押金利息属于租客，须在租约续期日、周年日，或（如已事先书面通知）每年 1 月 31 日以现金支付或抵扣租金，并在每次付息时附上押金通知。
• 如果房东没有按规定存放或通知，租客可以书面要求将押金加每年 7% 的利息用于抵扣房租。

年底要做的：下载押金账户的年度对账单，核对每位租客的利息金额，在 1 月 31 日前（或按您的租约约定时间）完成付息和书面通知。

五、报税文件清单：12 月整理，1 月不慌

以下是出租房报税常用文件的整理清单。报税规则因个人情况而异，本节仅供整理资料参考，具体申报请咨询您的会计师（CPA）或报税专业人士。

1. 收入记录

• 全年租金收入明细（按单位、按月份），包括预收租金和租客支付的费用。
• 押金中被扣除用于房租或维修的部分。
• 如通过物业管理公司收租，保留其年度报表和可能收到的 1099-MISC。

2. 费用单据：区分”维修”和”改善”

根据 IRS Publication 527，一般维修费用通常可以在当年扣除，而增加房屋价值或延长使用寿命的改善（例如换新屋顶、整体翻新厨房）通常需要资本化并按年折旧；住宅出租物业一般采用 27.5 年的折旧期。所以发票上要写清楚工作内容，方便会计师分类。

• 维修与保养发票（暖气保养、水管维修、油漆等）。
• 改善与大项更换的合同和付款记录。
• 房贷利息表 Form 1098、地税缴费记录、房东保险单、HOA 费用。
• 检查费、证书费（Lead-Safe、Smoke/CO 证书）、市镇出租登记费。
• 物业管理费、广告费、法律与会计费用。

关于地税的计算与各城镇差异，可以参考我们的新泽西地税指南（Edison、Metuchen、Piscataway）。

3. W-9 与 1099-NEC：2026 年门槛有变化

如果您的出租活动属于经营行为，向个人承包商（例如水电工、油漆工）支付服务费用时可能需要开具 1099-NEC。根据 IRS 1099-MISC/1099-NEC 说明，从 2026 年起支付的款项，申报门槛由 600 美元提高到 2,000 美元；1099-NEC 须在次年 1 月 31 日前提交，遇周末或法定假日顺延至下一个工作日。2027 年 1 月 31 日是星期日，因此 2026 年度的 1099-NEC 一般应在 2027 年 2 月 1 日前完成。是否需要开具，请与会计师确认。

• 现在就向今年合作过的承包商索取 W-9 表格，不要等到 1 月。
• 汇总每位承包商的全年付款金额和付款方式（信用卡、PayPal 等第三方支付通常另有规定）。

4. 联邦与新泽西州申报

• 联邦：个人房东通常在 Schedule E 报告出租收入和费用（详见 IRS Publication 527）。
• 新泽西州：出租净收入在 NJ-1040 的 Schedule NJ-BUS-1 第四部分”租金、特许权使用费、专利和版权的净收益或净收入”中列报。
• 如有多处房产，建议每处房产单独建一个文件夹或电子表格，年底一次性交给会计师。

六、年底时间表：一张表看完

七、年底也是重新评估”继续出租还是卖掉”的好时机

如果今年维修费用明显增加、房子较老、或明年面临大额更换（屋顶、暖气、Lead 整改），不妨把出租回报和出售净收益放在一起比较。您可以先用我们的新泽西卖房还是出租计算器做初步测算，也可以阅读新泽西房东老房子该卖还是继续出租一文。如果决定出售，可以参考我们的卖房服务介绍。

常见问题

新泽西房东年底一定要给租客付押金利息吗？

在押金法适用的情况下，押金利息属于租客，须在租约续期日、周年日，或事先书面约定的每年 1 月 31 日支付或抵扣租金，并附押金通知（DCA 押金法说明）。

新泽西涨租有上限吗？

州层面没有统一上限，但市镇可以设立租金管制，且涨幅不能明显不合理。涨租须在租约到期后通过书面通知和新租约进行（DCA Truth in Renting 指南）。

房东付给水电工的钱需要开 1099 吗？

视您的出租活动性质和付款金额而定。2026 年起支付的款项申报门槛为 2,000 美元（IRS 说明）。请与会计师确认是否适用。

换屋顶的费用可以当年全部扣除吗？

通常不行。IRS 将改善视为需要资本化并折旧的支出，而一般维修可以当年扣除（IRS Publication 527）。具体分类请咨询会计师。

免责声明：本文为一般信息，不构成法律或税务建议。法规、门槛和各市镇要求可能变化，请以官方最新信息为准，并咨询新泽西执业律师或会计师。